12 Điều Cần Biết Về Luật Bất Động Sản Mới

Bạn đang có ý định mua nhà, bán đất hoặc đầu tư vào bất động sản? Vậy thì đừng bỏ qua những thông tin quan trọng sau đây nhé! Từ ngày 1/8/2024, luật về kinh doanh bất động sản đã có những thay đổi đáng kể. Cùng mình tìm hiểu 12 điểm mới mẻ này để nắm bắt cơ hội và tránh những rủi ro không đáng có nhé!

1.Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán

Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

2.Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như quy định trước đây.

3.Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty

Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

Như vậy từ ngày 01/8/2024, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

4.Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề

Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 02 người như hiện nay.

5.Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do

Từ ngày 01/8/2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

6.Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản phải chuyển khoản

Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

7.Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:

– Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;

– Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

8.Phải công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh

Từ ngày 01/8/2024, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin sau về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh:

– Thông tin về dự án bất động sản.

– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

– Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn.

– Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Các thông tin này phải được công khai trên:

– Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

– Website của doanh nghiệp (nếu có).

9.Nhiều thay đổi về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Theo Luật mới, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được phân loại như sau:

-Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.

-Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bổ sung nội dung chính trong từng loại hợp đồng.

10.Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng

Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.

11.Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh

Bổ sung chi tiết các điều kiện, trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể:

Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh.

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.

Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Điều 30. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

12.Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Bên cạnh đó, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Hi vọng với những thông tin trên, bạn đã có cái nhìn tổng quan về luật bất động sản mới. Hãy chia sẻ bài viết này để mọi người cùng biết nhé!

13. Liên hệ tư vấn

Nếu bạn đang “bối rối” và muốn tìm hiểu rõ hơn về những quy định mới này, đừng ngần ngại liên hệ với Hưng Công Group nhé! Đội ngũ chuyên gia của chúng mình luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý bất động sản. Truy cập hungcong.vn để biết thêm chi tiết.