I. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN VIỆC GÓP VỐN BẰNG QSD ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN
- Có 2 điều kiện: (Căn cứ theo Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013)
+ Không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng – an ninh, mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai 2013.
+ Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
→ Khi chủ đầu tư thỏa mãn 2 điều kiện trên thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất và có thể sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh
Thời điểm chuyển nhượng, góp vốn thuê QSĐ để thực hiện dự án được thực hiện trước khi nhà đầu tư thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (Căn cứ điều 33 Luật đầu tư 2020 và điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP)
* Lưu ý: Nhà nuớc có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh. (Căn cứ khoản 2 Điều 73 Luật đất đai 2013)
II. ĐIỀU KIỆN CỦA BÊN NHẬN VỐN GÓP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện đầu tư sản xuất, kinh doanh
(Căn cứ theo quy định tại Điều 193 Luật đất đai 2013 và khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ)
– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.
* Lưu ý: Trường hợp đối với tổ chức kinh tế thì căn cứ theo Khoản 1 Điều 139 Luật đất đai 2013 và Khoản 29 điều 2 nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 chưa có quy định về việc phải có chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp và chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp.
– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
→ Cụ thể, phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố và trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
– Trường hợp đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì:
+ Chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất.
+ Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định
– Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định này. (NĐ 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020)
+ Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.
→ Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận
→ Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, CĐT gửi hồ sơ góp đất vào
2. Đối với đất chuyên trồng lúa nước
– Để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013.
III. QUY TRÌNH THỰC HIỆN GÓP ĐẤT VÀO DỰ ÁN
Khái niệm: Định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (Điều 36 Luật Doanh Nghiệp 2020). Tài sản góp vốn được định giá trên cơ sở những tiêu chí cụ thể như sau:
+ Tài sản góp vốn có thể được các thành viên góp vốn của công ty định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc bỏ phiếu.
+ Thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá tài sản góp vốn vào doanh nghiệp.
+ Việc xác định giá trị góp vốn phải lập thành biên bản xác định giá trị vốn góp của người góp vốn. Các thành viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm về kết quả định giá tài sản góp vốn.
2. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất cho công ty
Lập Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Công chứng, chứng thực Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
3. Đăng ký biến động đất đai khi thực hiện thủ tục góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất
- Bước 1: Chủ đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả thuộc Trung tâm phục vụ hành chính công tỉnh, chuyển hồ sơ đủ điều kiện đến Sở Tài nguyên và Môi trường.
Hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng kí biến động đất đai (theo mẫu)
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
+ Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất (đã công chứng)
+ Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý việc góp vốn
+ Trích lục bản đồ địa chính
+ Văn bản ủy quyền công chứng chứng thực (nếu có)
- Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các đơn vị có liên quan kiểm tra thực địa, tổ chức hội nghị xem xét, giải quyết nội dung đề nghị của Chủ đầu tư
- Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản trình UBND tỉnh chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.
- Bước 4: Tổ chức căn cứ vào Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đến Trung tâm Hành chính công tỉnh nhận văn bản của UBND tỉnh chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.
* SƠ ĐỒ TÓM TẮT QUY TRÌNH GÓP ĐẤT VÀO DỰ ÁN BẰNG QUYỀN SDĐ
- Lập hồ sơ
IV. HÌNH THỨC ĐĂNG KÝ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
– Đáp ứng đủ các điều kiện để được góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân tiến hành thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì giải quyết cho người yêu cầu.
* Lưu ý: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
* Hồ sơ thực hiện góp đất vào dự án (Căn cứ điều 2, khoản 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/06/2021)
1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau: “Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền); tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”.
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
- Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế gồm có:
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất
—> Sau khi hoàn thành thủ tục góp đất vào dự án, chủ đầu tư sẽ phải làm hồ sơ thay đổi Giấy phép đăng kí kinh doanh nộp cho Sở kế hoạch và đầu tư
2. Công ty có nhiều thửa đất liền kề để thuận tiện hơn trong việc làm dự án cần phải hợp thửa, và trình tự hợp thửa như sau:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
IV. CHẤM DỨT VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm:
– Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
– Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
– Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
– Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
– Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
– Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.