Hai nguyên nhân quan trọng nhất khiến giá bất động sản không thể giảm đến từ tâm lý thích mua nhà đất của người dân và các chính sách quản lý đất đai của Chinh phủ.
So sánh hai lĩnh vực hàng hoá đang tăng giá mạnh trong thời gian gần đây và mang lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách là đất đai và xăng dầu, Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật TNHH Kiến Việt cho rằng, nếu như giá xăng dầu có tăng – giảm, theo giá xăng dầu thế giới, thì đối với nhà đất, giá sẽ luôn theo hướng tăng chứ không theo xu hướng giảm.
Minh chứng là trong nhiều năm gần đây, giá bất động sản đã liên tục tăng mạnh, thiết lập những kỷ lục mới.Giá bán của năm sau cao hơn năm trước. Tại nhiều thời điểm,thị trường bất động sản đã chứng kiến những đợt sốt đất giá tăng phi mã.
Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty luật TNHH Kiến Việt
Ngay ở thời điểm hiện tại, khi thị trường đang có dấu hiệu trầm lắng, ông Lâm cũng cho rằng, giá bất động sản chỉ đang chững lại một chút do giao dịch giảm. Bên cạnh đó, việc các ngân hàng siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay, đầu tư cũng khiến một số nhà đầu tư không chịu được gánh nặng trả lãi ngân hàng, buộc phải bán lỗ tài sản.
Tuy nhiên, xu hướng giảm giá không xuất hiện trên toàn thị trường. Thậm chí, thị trường chung vẫn và sẽ luôn đi theo hướng lên. Vì sao như vậy?
Theo ông Lâm, điều này trước hết xuất phát từ tâm lý thích sở hữu bất động sản của người dân Việt Nam. Dù kinh doanh bất cứ ngành nghề gì, khi có tiền, người dân đều muốn mua bất động sản để đầu tư sinh lợi hay tích luỹ tài sản cho con cháu sau này.
Chính điều này dẫn đến nhu cầu về bất động sản luôn rất lớn. Ở một thị trường mà nguồn cầu cao, giá sẽ khó giảm.
Nguyên nhân thứ hai quan trọng hơn đến từ phía nhà nước. Điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam là sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý. Các cơ quan nhà nước và cán bộ nhà nước được cho phép, phê duyệt các thủ tục, quyền về đất đai.
Cũng mảnh đất đó không thay đổi gì về diện tích trên thực tế, nhưng bằng những quyết định của cơ quan hành chính như quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là giá mảnh đất đã khác rất nhiều và ngân sách nhà nước thu được khoản tiền lớn.
Các khoản phải đóng vào ngân sách nhà nước từ đất đai có thể kể đến như tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bán đấu giá đất; thuế thu nhập cá nhân hay doanh ngiệp khi bán đất; lệ phí trước bạ khi đăng ký đất; phí cấp sổ…
Thị trường bất động sản càng phát triển, giao dịch càng nhiều, các dự án càng được phê duyệt thì nguồn thu cho ngân sách càng lớn. Cũng giống như xăng dầu, giá đất càng cao thì nguồn thu càng cao vì thuế phí, tiền sử dụng đất tính theo giá đất.
Ngoài khoản thu chính thống, các khoản chi phí “không chính thống” từ đất đai cũng rất lớn. Chi phí này đều được tính vào giá bán khiến giá bất động sản không thể giảm. Đó là chưa kể đến các nguyên nhân khác như sự thiếu hụt nguồn cung do vướng mắc pháp lý, giá nguyên vật liệu, giá nhân công liên tục tăng cao.
Theo ông Lâm, bất động sản là ngành có vai trò rất lớn trong nền kinh tế. Hiện nay bất động sản là nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước, trong bối cảnh ngân sách thường xuyên bội chi, cần tiền cho chi thường xuyên (trả lương), trả nợ và đầu tư công.
Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường bất động sản kéo theo rất nhiều ngành nghề khác như ngân hàng, vật liệu, xây dựng… cùng với đó là rất nhiều nhân lực, nguồn lực đang sống nhờ vào bất động sản. Hiện nay dư nợ, các khoản vay hay thế chấp từ bất động sản trong các ngân hàng rất lớn.
Chính vì vậy, nếu kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ kéo theo các hệ lụy kinh tế xã hội. Điều này đang được thấy rõ ở thị trường bất động sản Trung Quốc gần đây.
“Nền kinh tế và ngân sách còn phải phụ thuộc lớn vào bất động sản, vốn dĩ như quả bóng buộc phải tiếp tục to ra không thể nhỏ lại, do đó, những đề xuất đánh thuế sở hữu bất động sản, mới chỉ mang tính ban đầu, chưa thể sớm đi vào thực tiễn”, ông Lâm nhận định.
Theo vị luật sư này, với các chính sách đất đai hiện nay, giá bất động sản sẽ luôn tăng, chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy nhiên, điều này cũng gây nhiều hệ luỵ đối với sự phát triển kinh tế và an sinh xã hội.
Trong đó, hệ lụy lớn nhất là làm cho phân biệt, khoảng cách giàu nghèo gia tăng. Ở đó những người lao động chân chính, thu nhập thấp sẽ càng khó sở hữu nhà ở để ổn định cuộc sống.
Thứ hai, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng tới sức cạnh tranh của nền kinh tế và hàng hóa của Việt Nam so với các nước sẽ càng thấp. Nói dễ hiểu và ngắn gọn là giá đất cao càng làm cho cơ hội tiếp cận đất của các nhà máy, của cây trồng vật nuôi ở Việt Nam càng khó hoặc tạo ra một sản phẩm với giá cao.
Giá mua, thuê đất cao được cộng vào chi phí sản xuất sản phẩm, khiến sản phẩm hàng hoá khó cạnh tranh với các nước khác với chi phí sở hữu đất thấp hơn. Giá đất cao cũng làm khó các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường. Giá đất tăng cũng góp phần làm việc giải phóng mặt bằng làm hạ tầng, tiện ích khó hơn và chi phí cao hơn.
Như vậy giữa hai lựa chọn, các cơ quan quản lý sẽ phải quyết định là để bất động sản tiếp tục phát triển hay kìm hãm lại nhằm để ưu tiên phát triển các lĩnh vực khác, ông Lâm nhận định.